住宅ローンの借り換えは本当に得をするのか？実際に確かめてみた

住宅ローンの借り換えというのはどんな場合でも本当に得をするのでしょうか？

わたしが借り換えをしようとしたときにこんな疑問を持ちました。

住宅ローン借り換えで得する目安がある

実は住宅ローンを借り換えする時に、このような状況だったら得をするという目安があります。

この3つの条件を満たせば住宅ローン借り換えの効果がある、と言われています。

ですが、この目安、調べてみると誰がいつ言い出しのか、よくわかりません。

そこで、実際に計算をして確かめてみました。

パターン	借入期間	金利	金利差	借入金額	毎月の支払額	総支払額	差分
パターン1	10年	2.2%		1,000万円	92,911円	11,149,373円（1,115万円）
パターン2	10年	1.2%	-1.0%	1,000万円	88,474円	10,616,933円（1,062万円）	53万円

（返済方式は元利均等返済としました）

パターン2のほうが53万円も総支払額が減っています。

金利が1%も下がっているのだから当然の結果ともいえます。

ではもっと下がり幅が少ない場合は得をしない（住宅ローン借り換えの効果がない）のでしょうか？

パターン	借入期間	金利	金利差	借入金額	毎月の支払額	総支払額	差分
パターン1	10年	2.2%		1,000万円	92,911円	11,149,373円（1,115万円）
パターン2		1.2%	-1.0%		88,474円	10,616,933円（1,062万円）	53万円
パターン3		2.1%	-0.1%		92,461円	11,095,381円（1,110万円）	5万円

パターン3では金利が0.1%しか下がっていないのに、総支払額は5万円減っています。

つまり、得をしている（住宅ローン借り換えの効果があった）ということになります。

実際の計算をしてみるとわかりますが、住宅ローンの借り換えをするのに費用が一切かからないとすると、金利が少しでも、たとえ0.1%でも、下がれば借り換えで得をすることがわかります。

しかし、「そもそも住宅ローン借り換えってなに？借り換えの基本を知ろう！」に書いたように住宅ローン借り換えにはそれなりの費用がかかります。

住宅ローン借り換えが得をするかどうか（効果があるかどうか）は、新しく借入れた住宅ローンの総支払額＋借入れ時の諸費用が、借り換える前の住宅ローンの総支払額より少なくなるかどうか、がポイントになります。

パターン2では借入れ時の諸費用が53万円よりも少なければ、住宅ローン借入れをした方が得だと言えます。

同じように、パターン3では借入れ時の諸費用が5万円よりも少なければ、住宅ローン借入れをした方が得だと言えます。

この「借り換え時にかかる費用」はだいたい50～60万円と言われています。

ただし、「借り換え時にかかる費用」は銀行や選ぶ住宅ローンによってかなり変わってきます。

目安では1,000万円以上とされていますが、借入残高が大きい場合はどうなるのでしょうか？

パターン	借入期間	金利	金利差	借入金額	毎月の支払額	総支払額	差分
パターン4	10年	2.2%		10,000万円（1億円）	929,118円	111,494,223円（1億1,149万円）
パターン5	10年	2.1%	-0.1%	10,000万円（1億円）	924,619円	110,954,324円（1億1095万円）	54万円