こんな住宅ローンなら借り換えろ!購入当初の住宅ローンを公開

住宅ローン借り換え

11年前にマンションを購入した時は、住宅ローンをあまり考えずに組んでいました。

同じような感じで住宅ローンを組んでいる人は借り換えないとかなり損をしている可能性があります。

11年前(2004年)、購入当初の住宅ローンを公開

融資元返済期間金利種類融資金額金利(10年目まで)返済額(10年目まで)金利(11年目以降)返済額(11年目以降)
合計2,500万円87,437円93,163円
住宅金融公庫35年固定金利1,820万円2.70%67,031円3.45%72,757円
池田銀行変動金利680万円1.375%20,406円1.375%20,406円
  • 住宅金融公庫は2007年4月1日から住宅金融支援機構になっています。
  • 池田銀行は2010年5月1日から泉州銀行と合併し、池田泉州銀行となっています。
  • 変動金利の金利は変動する可能性がありますが、ずっと同じと仮定しています。

今の金利からすると高いですね。
ですが、当時はこれでも「これ以上、金利は下がらない」と言われていました。

総支払額を見てみると下記のようになります。

借入れ元返済額(10年目まで)返済額(11年目以降)総支払額
合計10,492,440円27,948,900円38,441,340円(3,844万円)
住宅金融公庫8,043,720円21,827,100円29,870,820円(2,987万円)
池田銀行2,448,720円6,121,800円8,570,520円(857万円)

2,500万円借りて、3,844万円の返済ですから利息だけで1,344万円です。
改めてみるとかなりの金額です。

なぜこのような住宅ローンの組み方にしたのか

この時は変動金利はどんどん金利が高くなる可能性があるから危険だと思い込んでいました。
そのため、できるだけ多くの金額を固定金利で借りました。

当時、個人が長い期間を固定金利で借りることができるのは融資元は住宅金融公庫(住宅金融支援機構)しかありませんでした。
なので、固定金利で借りられる金額分を住宅金融公庫で借りました。

1970年代には住専などのノンバンクが、1980年代からは銀行・信用金庫・生命保険会社などが住宅ローンの取扱を開始・拡大したが、当初は融資対象者の職業・年収・資産など人物を対象とした条件が厳しかった。

一方、公庫融資の審査では物件の構造や評価額を重点においており、一定の収入と他の借入残高が過剰になければ融資が受けられる傾向があった。
引用 – Wikipedia

池田銀行は購入したマンションの提携銀行だったため、手続きが簡単だったからで深い理由はありません。

住宅金融公庫の固定金利が途中で上がっている理由

住宅金融公庫の金利種類が固定金利となっているのに、金利が10年目までと11年目以降とで違っていますが、これは当時に流行っていた「ゆとり返済」という制度で、10年経つと金利がアップします。

この制度には給料が右肩上がりで上がる時代の名残で、10年経てば給料があっているだろう、という予想が元にあります。

しかし、毎年毎年給料が上がる時代でもないし、借りる当初の説明が不十分で、いきなり金利が上がったと苦情が多発したりと、いろいろ問題があり、今はもうこの制度はありません(というか住宅金融公庫自体がなくなりました)。

振り返ってみると、かなり無駄がある住宅ローンがだったかも!?

振り返ってみると当時は家を買うことに舞い上がっていて、住宅ローンのことには頭が回っておらず、あまり考えずに組んでいました。

特に変動金利の「金利が変動する」というところにビビりすぎていましたね。

金利自体は当時はこれが最安に近いものでした。

あれから11年経ち金利はどんどん下がっています。

同じ頃に同じように住宅ローンを組んだ人は借り換えることで、かなりのお金を無駄にせずに済むはずです。

まずは銀行が用意している借り換えシミュレーションしてみることをオススメします。

タカシ
タカシ

まずはシミュレーションをやってみよう!

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